Estratto dell’articolo pubblicato sulla rivista scientifica telematica “Trusts e Attività Fiduciarie” n. 5/2025 reperibile sul sito della rivista.
“Leonardo Arienti, Mandato fiduciario e mandato senza rappresentanza: profili civilistici e fiscali del trasferimento immobiliare, in Trusts, 2025, 779“
§ 1. Premesse introduttive
Mandato fiduciario e mandato senza rappresentanza nella prassi immobiliare
Il contributo analizza la distinzione tra mandato fiduciario (nella configurazione classica o romanistica o nella configurazione germanistica ex L. 1966/1939) e mandato senza rappresentanza, entrambi frequentemente utilizzati nella prassi immobiliare per finalità di riservatezza, amministrazione fiduciaria e pianificazione patrimoniale.
Il mandato fiduciario è ricondotto al pactum fiduciae, ossia all’accordo interno che obbliga il fiduciario a ritrasferire il bene al fiduciante. Tale accordo, di natura obbligatoria e privo di efficacia reale verso i terzi, rappresenta il tratto comune alle diverse figure di fiducia, pur nella varietà di configurazioni (romanistica e germanistica).
Si richiama la distinzione classica fra:
- il mandato fiduciario “romanistico”, privo di disciplina positiva e sorretto da causa fiduciaria;
- il mandato fiduciario “germanistico”, riservato alle società fiduciarie ex L. 23 novembre 1939, n. 1966, disciplinato dal D.M. 16 gennaio 1995;
- e il mandato senza rappresentanza all’alienazione di immobili, fondato sugli artt. 1703, 1705 ss., 1719 c.c.
La crescente diffusione di tali modelli e il rinnovato interesse della giurisprudenza (v. Cass., Sez. Un., 6 marzo 2020, n. 6459) impongono una rilettura sistematica dei rapporti fra interposizione soggettiva e reale, opponibilità, forma, pubblicità immobiliare e trattamento tributario.
2. Il mandato fiduciario “classico” o romanistico
Causa fiduciaria e natura del pactum fiduciae
Il mandato fiduciario romanistico consiste in un contratto a efficacia reale, con cui il fiduciante trasferisce la proprietà di un bene al fiduciario, obbligandolo al ritrasferimento. È una figura non tipizzata nel codice civile ma consolidata in dottrina (M. Graziadei, Mandato, in Dig. Civ., XI, 1994; V. Trimarchi, Negozio fiduciario, in Enc. Dir., 1978) e giurisprudenza.
La Cassazione a Sezioni Unite, 6 marzo 2020, n. 6459, ha confermato la validità del pactum fiduciae a forma libera, superando l’orientamento formalistico (Cass., 19 ottobre 1954, n. 3861). La prova può avvenire per dichiarazione ricognitiva o testimoniale (Cass., 4 marzo 2022, n. 7179).
In sede successoria, la morte del fiduciario determina l’estinzione del mandato (art. 1722 c.c.), con obbligo degli eredi di darne notizia al fiduciante e di procedere al ritrasferimento (art. 1728, co. 2 c.c.).
Profili fiscali
Sul piano fiscale, la Circolare AE n. 28/E del 27 marzo 2008 considera l’atto un trasferimento reale soggetto a imposta di registro o di donazione, nonché a imposte ipotecarie e catastali.
La dottrina (Busani, Trusts, 2025; Lupoi, Istituzioni del diritto dei trust, 2024) riconduce il fiduciario a un titolare “strumentale” e non “autonomo”, con proprietà meramente funzionale al pactum fiduciae.
§ 3. Il mandato fiduciario con società fiduciaria o “germanistico”
Disciplina tipica ex L. 1966/1939 e D.M. 16 gennaio 1995
Il mandato fiduciario germanistico rappresenta una fattispecie tipica e riservata alle società fiduciarie autorizzate ai sensi della L. 23 novembre 1939, n. 1966 e del D.M. 16 gennaio 1995, le uniche abilitate ad amministrare beni di terzi a nome proprio.
Il modello realizza una dissociazione tra titolarità formale e proprietà sostanziale: la fiduciaria è mero intestatario formale, mentre la proprietà effettiva rimane del fiduciante (Cass., Sez. Un., 27 aprile 2022, n. 13143; Cass., 22 maggio 2025, n. 13754).
La Circolare MIMIT 10/V dell’11 agosto 2023 ha ribadito che l’attività fiduciaria non coincide integralmente con il mandato senza rappresentanza, in quanto il fiduciante mantiene il potere direttivo sull’amministrazione del bene.
In caso di decesso del fiduciante, il mandato si estingue ex art. 1722 c.c., con obbligo della fiduciaria di proseguire la mera conservazione in attesa delle disposizioni ereditarie (cfr. Circolare Assofiduciaria 27 giugno 2022, n. 140 c).
Profili fiscali
Il mandato fiduciario ex L. 1966/1939 non produce effetti traslativi reali; pertanto:
- non è imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (A. Accinni – L. Arienti, Trusts 2022, 740);
- ai fini delle imposte dirette, configura una interposizione soggettiva, con imputazione del reddito in capo al fiduciante (Cass., 27 febbraio 2015, n. 4049; Cass., 29 settembre 2023, n. 27622).
Dopo l’introduzione dell’art. 4-bis TUSD (D.Lgs. 139/2024) e il mutato indirizzo dell’Agenzia delle Entrate (Circolare 34/E del 20 ottobre 2022), l’intestazione fiduciaria di beni immobili è oggi considerata atto fiscalmente neutro, non manifestante capacità contributiva ex art. 53 Cost.
§ 4. Il mandato senza rappresentanza alla vendita di immobili
Struttura e natura giuridica
Il mandato senza rappresentanza all’alienazione consiste nel trasferimento gratuito dell’immobile dal mandante al mandatario, con l’incarico di venderlo a terzi in nome proprio ma per conto del mandante e di ritrasferire il ricavato.
Pur privo di disciplina codicistica specifica, trova fondamento negli artt. 1703 ss. e 1719 c.c.
La dottrina (Carraro, Il mandato ad alienare, 1947; Graziadei, Proprietà fiduciaria e proprietà del mandatario, 1990) e la giurisprudenza divergono sulla natura del trasferimento:
- secondo un primo orientamento (Cass., 7 dicembre 1994, n. 10522) esso ha effetto reale immediato;
- secondo l’orientamento prevalente (Cass., 27 maggio 2003, n. 8393; Corte App. Roma, decr. 20 maggio 2025), il trasferimento è strumentale all’esecuzione del mandato e non genera effetti traslativi definitivi, con conseguente intrascrivibilità ex artt. 2643 e 2645 c.c.
Profili fiscali
L’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 347/2022) ha qualificato l’atto come trasferimento reale imponibile a imposta di donazione. Tuttavia, la Cassazione sez. V (30 aprile 2019, nn. 1140, 1401, 1142; 13 dicembre 2023, n. 34942; 25 luglio 2024, n. 20673) ha stabilito che si tratta di atto strumentale e neutro, soggetto a imposta di registro in misura fissa, con applicazione del principio di capacità contributiva di cui all’art. 53 Cost.
5. Differenze e prospettive sistematiche
Fiducia romanistica, germanistica e mandato ad alienare
La distinzione tra fiducia romanistica e fiducia germanistica — consolidata in dottrina (P. G. Jaeger, La separazione del patrimonio fiduciario nel fallimento, 1968; E. Ginevra, La partecipazione fiduciaria in S.p.A., 2012) — è essenzialmente classificatoria e serve a individuare il titolare effettivo del diritto.
Il MIMIT, Circolare 10/V 2023, e la Cass. 22 maggio 2025, n. 13754, hanno ribadito che solo le società fiduciaria autorizzate possono stipulare mandati germanistici con dissociazione della proprietà, mentre i mandati romanistici restano figure privatistiche.
Le due forme condividono la base del mandato senza rappresentanza ma divergono per:
- efficacia reale (romanistico) o meramente gestoria (mandato all’alienazione);
- forma e opponibilità (libera vs vincolata);
- rilevanza successoria e trattamento tributario.
6. Conclusioni
Esigenze di razionalizzazione
L’analisi conclude che il mandato fiduciario con società fiduciaria costituisce l’unica figura tipizzata e giuridicamente certa.
Il mandato fiduciario romanistico e il mandato senza rappresentanza all’alienazione restano strumenti largamente utilizzati nella prassi, ma afflitti da incertezze strutturali e da una giurisprudenza disomogenea in tema di opponibilità, trascrivibilità e imposizione.
L’autore auspica un intervento legislativo di razionalizzazione della materia fiduciaria, volto a unificare il trattamento civilistico e fiscale dei negozi fiduciari, eliminando le attuali asimmetrie applicative e garantendo coerenza sistematica fra diritto dei contratti, pubblicità immobiliare e imposizione indiretta.
