Articolo tratto dalla rivista scientifica “Trusts e Attività Fiduciarie”: Leonardo Arienti, “La non trascrivibilità del mandato senza rappresentanza alla vendita di immobile”, in Trusts e Attività Fiduciarie, n. 5/2025, p. 720.
§ 1. L’amministrazione fiduciaria con società fiduciaria autorizzata
La distinzione tra proprietà formale e proprietà sostanziale trova legittimazione, nel nostro ordinamento, solo nell’ambito di un rapporto di amministrazione fiduciaria svolto da un soggetto abilitato ai sensi della L. 23 novembre 1939, n. 1966 e del relativo D.M. 16 gennaio 1995 c.d. “fiducia germanistica”.
Ciò è stato chiarito sia dalla Circolare Ministeriale MIMIT 10/V dell’11 agosto 2023 sia dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., 27 aprile 2022, n. 13143; Cass., 22 maggio 2025, n. 13754).
In tale contesto, la società fiduciaria assume la titolarità “apparente” o “formale” dei beni oggetto del mandato, in nome proprio ma per conto e nell’interesse del fiduciante, il quale mantiene la titolarità sostanziale e, con essa, la piena riconducibilità economico-giuridica dei beni al proprio patrimonio.
Diversamente, nei rapporti di mandato senza rappresentanza o di intestazione fiduciaria “classica” o comunque senza l’intervento di una società fiduciaria, l’attribuzione della proprietà al mandatario è una attribuzione reale connaturata da obbligatorietà del negozio, dovendo comunque il mandatario-fiduciario operare in conformità al mandato e non potendo essere comunque qualificato come “vero” proprietario con diritto pieno di godere e disporre in proprio del bene.
Ne consegue che, fuori dall’ambito dell’amministrazione fiduciaria ex L. 1966/1939, il trasferimento del bene al mandatario o al fiduciario produce un effetto reale pieno ma assoggettato agli obblighi del mandato, ciò provoca diverse implicazioni giuridiche e fiscali, quali: il bene fa parte del patrimonio ereditario del mandatario, la trascrizione dell’immobile trasferito al mandatario non può essere effettuata sui registri immobiliari, vi è concreto rischio di interposizione fittizia (art. 37, D.P.R. 600/1973)… etc.
§2. La non trascrivibilità nei registri immobiliari del trasferimento fiduciario “classico” o “romanistico” tra privati
La Corte d’appello di Roma, con decreto del 20 maggio 2025, ha affrontato la questione della trascrivibilità nei registri immobiliari del mandato senza rappresentanza avente ad oggetto il trasferimento a titolo gratuito finalizzato alla successiva vendita di un bene immobile.
Il mandato alla vendita di un immobile è una tipologia di mandato senza rappresentanza mediante il quale il mandante trasferisce a titolo gratuito al mandatario la proprietà dell’immobile, affinché quest’ultimo provveda – a proprio nome ma per conto del mandante – alla successiva alienazione a terzi, con obbligo di ritrasferimento al mandante della somma percepita
La vicenda trae origine da un atto notarile sottoposto a trascrizione con riserva ex art. 2674-bis c.c. da parte del Conservatore dei registri immobiliari di Roma, che dubitava della reale natura traslativa del negozio.
Il Tribunale prima e la Corte d’appello poi hanno confermato la non trascrivibilità, configurando il rapporto come puramente obbligatorio e privo di effetti reali.
In tale contesto la Corte di Appello di Roma, richiamando la giurisprudenza di legittimità in tema di mandato senza rappresentanza alla vendita e di trust (cfr. Cass. nn. 11401/2019 e 29507/2020 e 20673/2024) ha affermato che:
il trasferimento a titolo gratuito dell’immobile, operato dal mandante in favore del mandatario senza rappresentanza, al fine dell’esecuzione del mandato alla vendita, non determina un definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario.
L’atto viene così qualificato come contratto atipico ai sensi dell’art. 1322 c.c., risultante dalla commistione di elementi del mandato e dell’alienazione immobiliare, ma con causa eminentemente obbligatoria.
Lo scopo inequivocabilmente perseguito dalle parti è quello del conferimento e del successivo adempimento di un mandato a vendere con obbligo del mandatario di ritrasferire il prezzo di vendita o, in difetto, l’immobile stesso al mandante.
Ne consegue che: “alla natura di contratto formalmente e sostanzialmente obbligatorio consegue l’applicabilità della disciplina giuridica correlata che non prevede per il contratto di mandato la trascrivibilità dell’atto, sia ai sensi dell’art. 2643 cc, non ricadendo tra quelli – traslativi o costitutivi di diritti su beni immobili- per cui è espressamente prevista, sia ai sensi dell’art. 2645 cc, per difetto dei connotati sostanzialmente traslativi.”
§ 3. L’impostazione sistematica: se non c’è arricchimento del mandatario, non c’è effettivo trasferimento
La Corte ha mutuato l’impostazione dalla giurisprudenza tributaria, fondata sull’art. 53 Cost. che in materia di trust e di mandato fiduciario ex L. 1966/1939 esclude l’imposizione in assenza di un arricchimento stabile e definitivo.
L’argomento fiscale diviene così chiave interpretativa civilistica: se il trasferimento è fiscalmente neutro perché non produce incremento patrimoniale, esso non può essere qualificato come trasferimento reale ed effettivo ai fini civilistici, poiché effettuato in esecuzione di un mandato e dunque privo del contenuto tipico del diritto di proprietà di cui all’art. 832 c.c.
La Corte d’Appello chiarisce così che la proprietà “sostanziale” permane in capo al mandante, mentre il mandatario assume una titolarità meramente formale, limitata dal vincolo fiduciario e gestorio ex art. 1719 c.c..
In tal modo si concretizza così una scomposizione o dissociazione del diritto di proprietà non autorizzata dall’ordinamento giuridico.
§ 4. Il limite civilistico ed il confronto con l’amministrazione fiduciaria ex L. 1966/1939
Il decreto sottolinea come la dissociazione tra titolarità formale e disponibilità sostanziale del bene non è ammissibile nel diritto comune se non in presenza di una base normativa espressa.
In tale ambito unico giuridico istituto tipico o tipizzato storicamente ed espressamente previsto dal nostro ordinamento giuridico (oltre al trust, isittuto non propriamente “civilistico” e riconosciuto della L. 16 ottobre 1989, n. 364) è il mandato fiduciario c.d. germanistico, di esclusiva pertinenza delle società fiduciaria ex L. 1966/1939 e D.M. 16 gennaio 1995, negozio tipico e normativamente autorizzato alla separazione fra titolarità formale e potere di disposizione.
La pronuncia della Corte capitolina segna un punto fermo nel chiarire che la trascrivibilità di un atto non dipende solo dal suo schema formale, ma anche dalla sostanza giuridica e dalla funzione economica perseguita.
§ 5. La sostanza obbligatoria del mandato senza rappresentanza concluso tra privati ne esclude effetti traslativi reali
Così emerge come la sostanza giuridica di un atto sia fondamentale per valutarne la qualificazione giuridica ed i relativi effetti.
Il mandato alla vendita tra privati ha sostanza giuridica obbligatoria, con conseguente impossibilità alla trascrivibilità poiché “alla natura di contratto formalmente e sostanzialmente obbligatorio consegue l’applicabilità della disciplina giuridica correlata che non prevede per il contratto di mandato la trascrivibilità dell’atto, sia ai sensi dell’art. 2643 cc, non ricadendo tra quelli – traslativi o costitutivi di diritti su beni immobili- per cui è espressamente prevista, sia ai sensi dell’art. 2645 cc, per difetto dei connotati sostanzialmente traslativi”.
In tale ambito, se un atto ha prevalenza sostanziale obbligatoria, a meno che non sia autorizzato normativamente dall’ordinamento giuridico, non può avere effetti anche reali.
Alla medesima conclusione è giunta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 8393/2003 in base alla quale, non esiste nel panorama giuridico “un aggancio testuale, sul quale fondare l’idea che il mandato è capace di spiegare effetti traslativi” non essendo la “causa mandati” idonea a giustificare un trasferimento di diritti tra mandante e mandatario.
Tale trasferimento può essere autorizzato unicamente da istituti giuridici disciplinati per legge, e dunque dal mandato fiduciario ex L. 1966/1939 e dal Trust.
Ne deriva che, per i negozi aventi ad oggetto beni immobili in cui la causa è prevalentemente obbligatoria, la trascrizione è inammissibile, salvo che l’ordinamento riconosca espressamente l’istituto, come avviene per:
- il trust, ai sensi della L. 16 ottobre 1989, n. 364, e
- il mandato fiduciario di cui alla L. 23 novembre 1939, n. 1966.
Di seguito la decisione della Corte di Appello di Roma – Sez. 1 del 19.5.2025
| CORTE D’APPELLO DI ROMA I SEZIONE CIVILE La Corte, composta dai seguenti magistrati: [omissis ] DECRETO §1.La ha presentato reclamo avverso il decreto n. 442/2024 con cui il Tribunale di Roma aveva respinto il reclamo avverso la trascrizione con riserva da parte del Conservatore dei Registri immobiliari di Roma del contratto di mandato senza rappresentanza a vendere un immobile in Roma concluso tra la società medesima e la prima quale mandataria alla vendita in nome proprio ed il secondo quale mandante titolare del bene. Con il provvedimento reclamato, il Tribunale di Roma aveva ritenuto che il mandato senza rappresentanza in questione prevedeva che il trasferisse alla l’immobile affinché quest’ultima lo alienasse in nome proprio e per conto del mandante e ritrasferisse nell’arco dei successivi 10 giorni dalla vendita il ricavato al mandante, di modo che il trasferimento del cespite era da intendersi meramente funzionale e strumentale all’adempimento dell’obbligazione del mandatario; conseguentemente, posto che non si configurava alcun trasferimento immobiliare in termini di arricchimento del patrimonio del mandatario, anche in considerazione di un immediato trasferimento dell’incasso della vendita al mandante, ma rientrando tale trasferimento nel rapporto obbligatorio tra le parti, non vi erano i presupposti di trascrivibilità. La propone reclamo sulla base dei seguenti motivi: 1) precedente accettazione di trascrizione di analogo atto contrattuale redatto dal medesimo Notaio; 2) il Tribunale non aveva adeguatamente valorizzato la “causa” del negozio, consistente in un vero e proprio trasferimento a titolo gratuito del cespite come provvista necessaria ad eseguire il mandato Pt_1 CP_1 CP_1 Pt_1 Pt_1 r.g. n. 2 stesso, quindi atto trascrivibile ai sensi dell’art. 2643 n.1 cc; 3) contraddittorietà della condotta dell’Agenzia delle Entrate, che, pur disconoscendo la portata traslativa dell’atto, inviava avviso di liquidazione di imposta proporzionale. L’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma – Territorio, reparto di Pubblicità Immobiliare, costituitasi, contestava 1) la natura traslativa dell’atto in questione, dal momento che il trasferimento era contrattualmente previsto come fittizio ed idoneo a perfezionarsi solo al momento del compimento dell’atto con i terzi per cui era stato conferito il mandato, 2) la contraddittorietà insita nel contratto stesso, ovvero di ritenerlo, da un lato, traslativo e, dall’altro, fiscalmente “neutro” quindi non soggetto a tassazione; e 3) l’assimilazione operata da parte reclamante tra il mandato senza rappresentanza in questione e il contratto di trust, connotato dalla disponibilità dei beni costituiti in fondo in capo al trustee uti dominus. Il Procuratore Generale, intervenuto in giudizio, instava per il rigetto del reclamo. §2. Il reclamo è infondato. Si osserva preliminarmente che la questione verte sostanzialmente sulla portata pienamente traslativa del bene immobile oggetto del mandato senza rappresentanza ad alienarlo conferito dal (mandante) alla ( mandataria) e, dunque, sulla trascrivibilità del contratto di mandato nei pubblici registri ai sensi dell’art. 2643 n. 1) cc come contratto traslativo di beni immobili. Sulle caratteristiche e sugli effetti traslativi del mandato senza rappresentanza ad alienare un bene immobile, si richiama una consolidata giurisprudenza ed in particolare l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 20673 del 25/07/2024, che, con riguardo ad una fattispecie sostanzialmente sovrapponibile a quella in esame, ha affermato, per quanto qui rileva, quanto segue: “questa Corte ha già affrontato -seppure sotto il diverso angolo visuale dell’imposizione dell’atto traslativo- il tema della rilevanza fiscale del mandato senza rappresentanza ad alienare un immobile, concludendo nel senso che il trasferimento a titolo gratuito dell’immobile, operato dal mandante in favore del mandatario senza rappresentanza, al fine dell’esecuzione del mandato alla vendita, non è soggetto all’imposta sulle donazioni, in quanto non determina un definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario, poiché lo stesso è gravato dalle obbligazioni di trasferire al terzo acquirente il bene, del quale è intestatario meramente formale, e di corrispondere al mandante il CP_1 Pt_1 r.g. n. 3 relativo prezzo, ovvero, qualora il mandato non possa essere adempiuto, da quella di retrocedere il bene al mandante (cfr. Cass. n. 11401/2019, richiamata da Cass. n. 34942/2023); 3.4. si tratta di principio che muove dal carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario del trasferimento del cespite dal mandante al mandatario, in funzione di mera esecuzione del mandato traslativo stesso ex art. 1719 cod. civ.; 3.5. in particolare, la Corte osserva come diretto debba essere il riferimento – anche e soprattutto in termini di effettiva individuabilità di una capacità contributiva rilevante ex art. 53 Cost. – alla giurisprudenza di legittimità formatasi in materia di imposizione degli atti costitutivi e di dotazione del trust, sicché quando il conferimento costituisce un atto sostanzialmente ‘neutro’ che non arreca un reale ed ‘effettivo incremento patrimoniale al beneficiario’ resta esclusa la ricorrenza di alcun ‘trapasso’ di ricchezza suscettibile di imposizione indiretta (così Cass. n. 1131 del 17 luglio 2018; Cass. n. 21614 del 26/10/2016; Cass. n. 975 del 17/01/2018; Cass. n. 15469 del 13 giugno 2018; Cass. n. 31445 del 5/12/2018; Cass. n. 31446 del 5/12/2018); 3.6. tale orientamento giurisprudenziale è poi andato ulteriormente consolidandosi, essendo stato affermato che l’istituzione di un trust ed il conferimento in esso di beni che ne costituiscono la dotazione sono atti fiscalmente neutri, in quanto non danno luogo ad un passaggio effettivo e stabile di ricchezza, ad un incremento del patrimonio del trustee, che acquista solo formalmente la titolarità dei beni, per poi trasferirla al beneficiario finale, sicché non sono soggetti all’imposta sulle successioni e donazioni, prevista dall’art. 2, comma 47, del d.l. n. 262 del 2006, conv. con l. n. 286 del 2006, che sarà dovuta, invece, al momento del trasferimento dei beni o diritti dal trustee al beneficiario, e solo questa interpretazione è conforme ai principi delineati dall’art. 53 Cost., secondo cui l’imposizione non deve essere arbitraria ma ragionevole, connessa ad un effettivo indice di ricchezza (cfr. Cass .n. 29507/2020 ed altre); 3.7. ancora più in termini, si è poi osservato (cfr. Cass. n. 11401/2019 cit.) che siffatto principio di diritto merita di trovare applicazione anche in relazione al caso in esame del trasferimento, a titolo gratuito, dell’immobile alienando operato dal mandante in capo al mandatario senza rappresentanza, al fine dell’esecuzione del mandato alla vendita, atteso che, sotto il pregnante e decisivo profilo della capacità contributiva, il trasferimento in parola risulta manifestamente neutro in quanto non comporta alcun sostanziale «trapasso di ricchezza» e definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario, atteso che costui è gravato (per l’adempimento del mandato) dalle correlate obbligazioni di r.g. n. 4 trasferire al terzo acquirente il bene (del quale è intestatario meramente formale), e di corrispondere al mandante il relativo prezzo, ovvero -qualora il mandato non possa essere adempiuto– dall’obbligazione di retrocedere il bene al mandante; 3.8. il richiamo alla natura meramente formale o strumentale o interinale della proprietà immobiliare istituita in capo al mandatario senza rappresentanza non può non valere –per l’evidente implicazione sistemica- anche al diverso fine qui in esame, volto alla verifica dei presupposti «prima casa» secondo la disciplina vigente ratione temporis, come sopra riportata ex art. 1 Tariffa Parte Prima Nota II bis d.P.R. 131/1986; 3.9. è priva di fondamento l’argomentazione della ricorrente secondo cui il mandato in oggetto era subordinato risolutivamente alla mancata alienazione dell’immobile da parte del mandatario entro il termine del 30 giugno 2015 e che le parti avevano espressamente convenuto la non retroattività della suddetta condizione risolutiva; 3.10. la rilevanza fiscale del permanere della proprietà sostanziale del bene in capo al mandante non muove infatti dalla deroga pattizia alla regola generale di retroattività dell’avveramento della condizione ex art. 1360 cod. civ., bensì dal fatto che anche nel caso in esame il trasferimento del bene avvenne dichiaratamente al solo fine di fornire al mandatario i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato, in attuazione dell’obbligo di cui all’articolo 1719 cod. civ., il che rende ininfluente tanto l’individuazione della data in cui la proprietà funzionale e strumentale del mandatario tornò a consolidarsi nella proprietà sostanziale del mandante, quanto l’accertamento della stipulazione di un formale atto di retrocessione del bene, a mandato spirato, dal mandatario alla mandante;”. In termini, si richiamano anche i seguenti principi, in tema di trust (v. Cassaz. n. n. 29507 del 24/12/2020), secondo cui “L’istituzione di un “trust” ed il conferimento in esso di beni che ne costituiscono la dotazione sono atti fiscalmente neutri, in quanto non danno luogo ad un passaggio effettivo e stabile di ricchezza, ad un incremento del patrimonio del “trustee”, che acquista solo formalmente la titolarità dei beni, per poi trasferirla al beneficiario finale, sicché non sono soggetti all’imposta sulle successioni e donazioni, prevista dall’art. 2, comma 47, del d.l. n. 262 del 2006, conv. in l. n. 286 del 2006, che sarà dovuta, invece, al momento del trasferimento dei beni o diritti dal “trustee” al beneficiario; solo questa interpretazione è conforme ai principi delineati dall’art. 53 Cost., secondo cui l’imposizione non deve essere arbitraria ma ragionevole, connessa ad un effettivo indice di ricchezza”, ed in tema di beneficio prima casa ( v. Cassaz. n.20673 del 25/07/2024), secondo cui “In tema di benefici fiscali “prima casa”, il mandato a vendere un immobile ad uso abitativo ex art. 1719 c.c. ed il successivo acquisto, da parte del mandante, di un secondo alloggio abitativo r.g. n. 5 con l’applicazione delle suddette agevolazioni fiscali integra abuso del diritto ai sensi dell’art. 10-bis della l. n. 212 del 2000, atteso il carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario del trasferimento del cespite dal mandante al mandatario, in funzione di mera esecuzione del mandato traslativo stesso, non sussistendo il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione”. Analogamente alla fattispecie esaminata nel richiamato arresto (v. sopra Cassazione n. 20673 del 25/07/2024), anche nel caso di specie il negozio concluso dalle parti si compendia in un mandato senza rappresentanza che il ha conferito alla a vendere l’immobile sito in Roma e nel trasferimento di quest’ultimo come mezzo necessario all’esecuzione del mandato ex art. 1719 c.c. , essendo, infatti, nell’atto previsto che il mandatario rimane vincolato al mandante con l’obbligazione di conferimento del prezzo ricavato dalla vendita a terzi o, in difetto di alienazione, di ritrasferimento dell’immobile. Sono, pertanto, da ravvisare nel contratto in questione i connotati del contratto atipico di cui all’art. 1322 cc, risultante dalla commistione di aspetti del mandato e dell’alienazione di bene immobile. Quanto alla disciplina applicabile a questo tipo di contratti, va richiamato il principio secondo cui il contratto misto, costituito da elementi di tipi contrattuali diversi, non solo è unico, ma ha causa unica ed inscindibile, nella quale si combinano gli elementi dei diversi tipi che lo costituiscono; il contratto deve essere assoggettato alla disciplina unitaria del contratto prevalente (e la prevalenza si determina in base ad indici economici od anche di tipo diverso, come la “forza” del tipo o l’interesse che ha mosso le parti), salvo che gli elementi del contratto non prevalente, regolabili con norme proprie, non siano incompatibili con quelli del contratto prevalente, dovendosi in tal caso procedere, nel rispetto dell’autonomia contrattuale (art. 1322 cod. civ.), al criterio della integrazione delle discipline relative alle diverse cause negoziali che si combinano nel negozio misto (v. Cassaz. Sentenza n.13399 del 22/06/2005) I principi poc’anzi richiamati, benché pronunciati con riguardo al profilo fiscale dell’operazione contrattuale, nel considerare l’atto sostanzialmente neutro per difetto di arricchimento patrimoniale in capo al mandatario, che riceve l’immobile solo in via funzionale all’assolvimento del mandato, e nel ritenere, quindi, la permanenza della proprietà sostanziale del bene in capo al mandante, mostrano, dunque, di considerare la causa di un negozio composito come quello in esame eminentemente di tipo obbligatorio, rispetto alla quale la finalità traslativa del bene immobile, in quanto strettamente funzionale CP_1 Pt_1 r.g. n. 6 al conseguimento dello scopo effettivamente avuto di mira dalle parti, è, nell’economia contrattuale, decisamente recessiva. Risulta, infatti, dallo specifico contratto in esame che lo scopo inequivocabilmente perseguito dalle parti, più che un «trapasso di ricchezza» e definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario, è quello del conferimento e del successivo adempimento di un mandato a vendere con contestuale assunzione di obbligazione da parte del mandatario a ritrasferire il prezzo di vendita dell’immobile alienato a terzi, previo trattenimento di una quota a titolo di “commissione” per il compimento dell’incarico, o, in caso di mancata vendita, a ritrasferire il medesimo bene al mandante. Alla natura di contratto formalmente e sostanzialmente obbligatorio consegue l’applicabilità della disciplina giuridica correlata che non prevede per il contratto di mandato la trascrivibilità dell’atto, sia ai sensi dell’art. 2643 cc, non ricadendo tra quelli – traslativi o costitutivi di diritti su beni immobili- per cui è espressamente prevista, sia ai sensi dell’art. 2645 cc, per difetto dei connotati sostanzialmente traslativi. Acclarato, dunque, il difetto dei presupposti, l’istanza di trascrizione non può essere accolta ed il reclamo deve essere respinto. Nulla sulle spese attesa la complessità della questione. Sussistono i presupposti, ex art. 13 dpr 115/2002, per il pagamento da parte del reclamante di un’ulteriore somma pari al contributo unificato per l’impugnazione ove dovuto. P.Q.M. La Corte respinge il reclamo. Nulla sulle spese. Sussistono i presupposti, ex art. 13 dpr 115/2002, per il pagamento da parte del reclamante di un’ulteriore somma pari al contributo unificato per l’impugnazione ove dovuto. Roma, 19.5.2025 Il Presidente Dott. Nicola Saracino |
