Trust Immobiliare: aspetti Civilistici e Fiscali

“IL TRUST IMMOBILIARE”

10 Giugno 2022  13:00 – 15:00

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Il Trust Immobiliare​

​​Avv. Leonardo Arienti​

 ​Dott.sa Daniela Fisichella ​

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1.  SIFIR Fiduciaria, chi siamo​
2.  Introduzione al trust​
3.  Trust per la protezione e valorizzazione del patrimonio immobiliare​
4.  Aspetti civilistici del trust immobiliare​
5.  Aspetti fiscali del trust immobiliare: imposte indirette​
6.  Aspetti fiscali del trust immobiliare: imposte dirette​
7.  Casi pratici dell’utilizzo del trust immobiliare​
8.  Trust immobiliare, i pro ed i contro: commerciabilità dell’immobile, iscrizioni immobiliari,    amministrazione professionale​
9.  Fondo patrimoniale​
10.  Domande e risposte  

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• Siamo una società autorizzata dal Ministero dello Sviluppo Economico ad operare come società fiduciaria (https://www.mise.gov.it/index.php/it/impresa/vigilanza/societa-fiduciarie)​
• Svolgiamo l’attività di amministrazione di beni di terzi prevista dalla Legge n. 1966 del 1939 ​

(FAQ sull’attività fiduciaria: https://www.sifir.eu/domande-frequenti/)​

• Siamo una società fiduciaria indipendente ed autonoma, non collegata ad un gruppo bancario o assicurativo, con sede a Bologna ​
• Siamo una società fondata nel 1980 che da oltre 40 anni è al fianco delle imprese e degli imprenditori

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• Prestiamo servizi altamente specialistici che garantiscono spesso opportunità uniche, con vantaggi esclusivi​
• ​Il nostro obiettivo è quello di semplificare la posizione patrimoniale dei nostri clienti ottimizzandone l’assetto sotto il profilo della:​

1. riservatezza ​
2. protezione patrimoniale​
3. fiscalità ​
4. stabilità familiare ​
5. stabilità successoria

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• I vantaggi del trust ​
• Estrema versatilità dell’istituto che può essere impegnato in diversi ambiti (famiglia, impresa, successione, garanzia…)​
• Altissimo livello di personalizzazione per il disponente e i soggetti «portatori di interessi»​
• Pianificazione e protezione patrimoniale ottimale ​
• Pianificazione successoria ottimale​
• Pianificazione fiscale ottimale

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• Limiti del trust e rapporto con le norme inderogabili del nostro sistema normativo:​
• Applicazione delle norme inderogabili previste dal nostro ordinamento quali: ​

1. la tutela dei diritti dei legittimari (azione di riduzione)​
2. il divieto dei patti successori (azione di nullità)​
3. la conservazione della garanzia patrimoniale del debitore (azione revocatoria)​
4. regimi patrimoniali tra coniugi (es. apporto in trust di beni in comunione dei beni).. Etc​

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5. necessaria applicazione di una legge regolatrice estera (Jersey, Inghilterra, Malta, San Marino) ​

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•  Iscrizioni e registrazioni in caso di trust (clausola ampia)​
• Art. 12 della Convenzione dell’Aja 1985  “Il trustee che desidera registrare i beni mobili e immobili, o i documenti  attinenti, avrà facoltà di richiedere la iscrizione nella sua qualità di trustee o in qualsiasi altro modo che riveli l’esistenza del trust, a meno che ciò non sia  vietato o di incompatibile a norma della legislazione dello Stato nel quale la registrazione deve aver luogo”.​
• L’apporto in trust di immobili siti in Italia deve sottostare alla normativa italiana. ​
• Atto istitutivo ed atto di apporto sono sempre più spesso due documenti distinti  anche perché il primo non deve essere necessariamente vincolato ai requisiti di forma previsti per i beni apportati con il secondo

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•  La trascrizione dell’immobile a favore del trust/trustee​
• ​Il problema della trascrizione dell’atto dispositivo nei registri immobiliari è particolarmente attuale vista anche la prassi degli uffici che risulta essere piuttosto variegata……​
• ​Trascrizione dell’immobile a favore del trustee​
• La trascrizione a favore del trustee contro il disponente o l’apportatore sembrerebbe essere il metodo di trascrizione più utilizzato anche in considerazione della recente modifica del software ministeriale che ora nella Sezione C della nota di trascrizione prevede la possibilità di indicare che l’acquisto del diritto avviene «in qualità di trustee»​
• ​Trascrizione dell’immobile a favore del trust ​
• La trascrizione a favore del trust come un soggetto diverso dalla persona fisica è stata autorizzata da qualche ufficio oltre che accolta da qualche sentenza di merito (cfr Tribunale di Torino 2014)​
• La decisione della Corte di Cassazione n. 2043/2017 ha affermato che la trascrizione a favore del trust è una trascrizione a favore di un «non soggetto» e conseguentemente non è possibile trascrivere il pignoramento contro il trust.​
• Le trascrizioni immobiliari a favore del trust continuano però ad essere eseguite con il favore di una certa parte della dottrina e con il possibile effetto che venga poi in futuro a mancare la continuità delle trascrizioni ex art. 2650 cod. civ.

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• Sezione A della nota di trascrizione ​
• Nella seziona A  della nota di trascrizione dell’atto dispositivo deve essere indicato il «titolo» trascritto​
• Il titolo in caso di trasferimento di immobili in trust è «trasferimento di beni immobili al trustee di un trust»  o «costituzione vincolo in trust»​
• Il codice numerico corrispondente al titolo è il generico 100 che prevede una ampia varietà di descrizioni​
• ​Possibile fraintendimento da parte del terzo ​
• Il terzo che consulta il registro immobiliare ha l’onere di leggere tutte le sezioni A/D della nota di trascrizione con attenzione​
• Nella sezione D della nota vengono indicati tutti gli altri elementi riguardanti il trust. ​
• Nella sezione D devono essere indicate tutte le informazioni rilevanti al fine di fugare ogni possibile dubbio che il bene sia di titolarità del trustee in modo che il creditore del trustee non lo aggredisca

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• Imposte Indirette ​
• Imposta di registro ​
• Ipo-catastali​
• Donazione​
• Successione​
• ​Mutato orientamento post Circolare in consultazione dell’11 agosto 2021 (circolare  in consultazione ancora in attesa di pubblicazione definitiva) che prende atto di un ormai consolidato orientamento della Cassazione.​

Applicazione delle imposte: prima «in entrata» adesso «in uscita» ​

Le imposte indirette non vengono applicate al momento dell’attribuzione in trust ma in occasione della definitiva attribuzione dei beni ai beneficiari 

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• Trust e Agevolazioni prima casa​
• possano usufruire dell’agevolazione in esame esclusivamente le persone fisiche​
• Il trust in proprio non potrà usufruirne​
• Decadenza dalle agevolazioni​
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene​
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa​​

Comm. trib. regionale Lazio Roma Sez. X, Sent., 22/02/2022, n. 769 ​

Secondo AdE il trasferimento in trust della nuda proprietà debba essere equiparata, ai fini fiscali, ad una rivendita nel quinquennio di tale diritto, con conseguente perdita (proquota) delle agevolazioni prima casa. ​

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Per la CTR con il trasferimento in trust della nuda proprietà non si realizza nessun «nuovo trasferimento»

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• trust e Cedolare Secca ​
• Presupposto: possono usufruire della cedolare secca esclusivamente persone fisiche che detengono gli immobili nella c.d. “sfera privata” (no esercizio impresa – reddito fondiario)​
• La cedolare secca è preclusa dunque ai trust ( cfr art. 3 D.Lgs. n.23/2011)​

• ​I titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi) ​
• ​In caso di trust nel quale il Disponente conservi il diritto di usufrutto nel caso che gli immobili siano locati, ciò gli permette di poter applicare la cedolare secca

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• Abitazione Principale ed esenzione IMU​
• ​Con riferimento all’esenzione da IMU prevista per l’abitazione principale, essa è definita come «l’immobile, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». Per qualificare un immobile come abitazione principale ai fini dell’IMU è necessario che il suo possessore ed il suo nucleo familiare, allo stesso tempo:​
• ​vi dimorino abitualmente;​
• vi abbiano la propria residenza anagrafica.​

​La normativa, pertanto, presuppone l’esatta coincidenza tra «residente» e «possessore dell’immobile» e ciò non è ravvisabile nel trust nel quale sia stato conferito l’immobile. ​

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• trust e bonus 110%​
• Bonus fruibili dai trust a certe condizioni.​
• Trust ne può usufruire in proprio nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali, riqualificazione energetica – Ecobonus, Bonus mobili trainati da Ecobonus, Bonus verde, Bonus facciate.​
• Per quanto riguarda gli incentivi di cui il trust non può fruire, il soggetto, persona fisica, che vorrebbe fruirne, deve possedere un titolo di proprietà od un titolo di godimento quali l’usufrutto, l’uso o l’abitazione, oppure ancora un titolo derivante da contratto locativo (conduttore) o di comodato (comodatario, ovvero, colui che riceve in comodato) sull’immobile oggetto dell’intervento.

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• In caso di trasferimento (vendita o donazione) per atto tra vivi dell’immobile sul quale sono stati effettuati interventi agevolati, le quote di detrazione non utilizzate dal cedente spettano all’acquirente persona fisica (salvo diverso accordo tra le parti).​
• ​nel caso di immobile sul quale sono stati effettuati interventi agevolati apportato successivamente in trust, riservandosi il disponente (od un terzo) il diritto di usufrutto, ovvero di uso e abitazione, lo stesso disponente potrà continuare a godere di tutti gli incentivi (tale posizione sarà rafforzata anche alla luce del mutato orientamento dell’Agenzia delle Entrate ai fini delle imposte indirette).​
• ​nel caso di immobile apportato in trust per la piena proprietà ma il cui uso è concesso, a fronte di contratto di locazione o di comodato, ad altri, ovvero, al disponente, al beneficiario o addirittura a terzi, consente al titolare del diritto di godere degli incentivi trattati.